专家:房地产是中国最大制造业?曹德旺:不要

 新闻资讯     |      2020-01-04 18:26

2019年12月31日下午,“2020拥抱未来——丁祖昱评楼市年度发布会”在上海新静安体育中心举行。易居企业集团CEO丁祖昱在现场表示,房地产是中国最大的制造业。

在长效机制、房住不炒的号召下,住房由投资属性回归到消费属性,房地产业由服务业变为制造业。数据显示,2018年制造业的城镇从业硅胶制品人数7186万人,而房地产+建筑业的城镇从业人数达到5052万人。具体的来看,2018年房地产+建筑业的主营收入远高于制造业主要行业主营收入。比如,房地产+建筑业达32.2万亿规模,与排名第二的计算机、通信和其他电子设备行业相比,高出21.4万亿。

持类似观点的还有旭辉控股董事局主席林中。他在接受媒体采访时表示:“我们看到2019年这一轮调整后,房地产行业越来越呈现出回归制造业的趋势。要精细化管理,要不断地做好品质,包括极致的产品和服务,以及对成本的精细管控,利润率要比较适中,未来几年这些制造业的特点在地产行业会越来越明显。”

长期以来,舆论的普遍观点是将房地产与实体制造业对立起来。一种流行的论调是当下实体经济的不景气与高房价密切相关,高房价挤压了人们的消费能力,人们没有更多钱去购买工厂制造的产品了,实体经济开始不断萎缩。

实业家曹德旺提醒,中国前些年学习美国的去工业化,大量的资金都流向了房地产等,制造业被边缘化了。随着制造业成本不断提高,中国制造业产品可能会失去竞争力,也可能会引起国家竞争力下降,这必须引起中国人的警惕。“劳动力成本太高,经济就艰难。经济艰难,问题还是在房地产。要削减不应该、虚假的投资,不要搞那么多的房地产。”他建议。

在信贷方面,制造业企业与房企面临着不公平竞争。一家负债率达到60%的制造业企业去融资,银行就不给批贷。反观,一些房企负债率达到超过120%,照样能拿到钱。

支持房地产是制造业的一方认为,房地产与制造业特征极其相似。例如,汽车厂是把发动机,坐骑,门窗,零部件从其他厂家购买来,组装成整车;建造房屋同样是把钢筋,水泥,门窗,涂料,电器,电缆,消防,安防设备等2000多种材料部件组合起来,最终呈现一个产品。

硅胶制品厂祖昱说,制造业具备的那些特征房地产同样具备,房地产和制造业每一项去对比都是一致的。他强调,我们今天说要扶持制造业,首先就应该扶持房地产业,因为房地产是制造业而且房地产是中国最大的制造业。

众所周知,房地产的金融属性也非常强,特别是按揭付款,就是金融上的杠杆原理。所以,还有一种观点认为房地产本质是钱的生意,所谓的建筑成本在整个生产环节中占比相对较低。一平米3000元的建筑成本在一线城市房价能高达七八万元,如果单纯说是制造业根本解释不通,哪家制造业企业这么暴利?

在海外,不动产属于金融行业的一个分支。房地产开发事业在全世界并没有做得特别大。但是房地产基金和做不动产管理的公司有做得非常非常大的,他们的规模远远超过开发商。

金融行业是基于钱的交易,是一个人和你不同时间段的自己来交易。你今天从别人那么得到一笔钱,也不是别人给你而是未来的你给你的。而房地产交易参与的人都在和时间轴上不同点上的自己交易。房子是生产周期最长而使用周期更加长的产品,世界上除了飞机,没有别的产品生产周期有房子这么长。对大多数人来说,现在买下房子的过程不可能不和你的未来交易(除非家里有矿,不用借贷)。

调和论者认为,房地产一半是制造业,一半是金融业。恒大研究院院长任泽平认为房地产一半是金融,一半是实体经济。房地产一半是制造业,带动的上下游产业链条较长,有必要推动改革更多地发挥其实体经济的功能,回归居住属性和制造业属性。

房地产三个字,从字面上通俗意思理解包含三块,第一是房子,第二是土地,第三是财产。

说房地产是制造业,主要强调了房地产生产房子的功能。但建筑成本在房价中并不占大头,具体分城市来开,我们可以大致认为在县城或部分三线城市,建筑成本能占到房价的一半;在二线城市,建筑成硅胶制品厂本可能指占到房价的五分之一;在一线城市,建筑成本可能占到房价的二十分甚至三十分四十分之一。

土地,我们可以说是地段。从人均数据上(把广大农村住宅算进来)来说,国人并不缺住房,但缺的是直接、间接捆绑在房子上的福利、配套等。这就是一线、二线房子高溢价的原因。

产就是金融属性。如果具体地类比一下,房地产市场,几乎可以和资本市场一一对应起来。比如买房交的首付,对应的是金融市场上的保证金交易。炒股里面的融券,以及股票投资中的配资行为,和衍生品市场上的保证金,都是保证金交易。地产商相当于上市公司,房产中介就相当于证券公司,置业顾问相当于证券公司的客户经理。购房者,相当于股民等投机客。

金融为房地产上演了一处“昨天、今天和明天”的好戏,可以把未来的钱拿到现在花,提高当下的居住水平。除非废除按揭制度,否则房地产的金融属性一天都不能剥离。

居住属性、金融属性、制造业属性……房地产是一个与很多行业都休戚相关的行业。但目前来看,第一属性肯定还是金融。




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