空置税没戏,但房地产税一定会收

 新闻资讯     |      2020-01-02 12:56

通过征收空置税、消费税或流转税的方式来抑制房价,或者企图让房价平稳,基本都是徒劳,因为最终被坑的基本都是刚需。

朋友老洪是一个房叔,当然,他是靠自己眼光好,而且买得早,所以成了房叔,与贪污腐败没有任何关系。他也并非国家公职人员,而是一名商人。

昨天下午,我们一起谈了点事,他用手机刷到了一条新闻——《住建部原副部长仇保兴建议征空置税:北京空置率或达20%》,他眉头皱了起来,然后问我怎么看这个税,我说基本不太可能征这个税,然后讲了一下自己的观点。

老洪是属于那种不差钱的楼市投资客,所以,四套房放租,两套房自己在用:一套是自己的书房,一套自家在用。剩下一套是纯闲置,他偶尔和朋友去那里谈点事儿,只在那里放了红酒、茶叶、茶具和一些沙发、桌椅。一共七套,人称“洪七公”。

这一点和著名作家XXX一样,他在多个一线城市有房,但是从不放租,理由很奇葩:“我的房子装手机硅胶套修比较好,租给谁我都心疼,那就自己用吧。”

其实,通过征空置税、消费税或流转税来抑制房价,或者企图让房价平稳,基本都是徒劳,因为最终被坑的基本都是刚需。

现在,炒房客既然连离婚的招都敢使出来买房,那么,区区一个空置税又有什么不好对付得呢?在深圳,千万富翁排队冒雨买房的劲头你们都见识过了,中一个签赚200万啦,金钱改变人生,首先就改变价值观,然后还会提升智商,提升的智商专门用来避税。

假设住在广州的隔壁老李有八套房,政府要收空置税,简单,除了自用的两套,其余6套全部出租,你就收不到了。自用两套很正常,父母一套,自己一套。

如果老李和著名作家XXX一样,八套房子都不想出租,自己住一套,其余七套怎么办呢?这很简单,广州的房子自己偶尔去住,北上深的房子出差的时候全都开灯一个星期,或者开空调两天,然后关掉。或者偶尔借给同一阶层、靠谱的朋友出差住,你怎么能说我的房子是空置的?

而有电网大佬将一年用电不超过20度的划为空置,如果真是这个标准的话,很容易把七套房全部洗白为“非空置房”。

当然,税务局的同志很努力,一定会查出部分空置房,这个我同意,可是,成本呢?查税成本呢?若到了这个地步的话,各地税务局的普通工作人员可能得跑断腿啊。

至于消费税和流转税,我看更不用说了,这两个措施真的会推高房价,而不是什么让房价平稳。

在广州的房地产二手市场上,曾非常流行一个词——净收。什么意思呢?就是说,你把交易产生的任何税增加1000%,我作为卖家都不管,我该净收600万,我就收600万,税和我这个卖家无关。收税100万,好,让买家去交吧,让刚需痛哭吧。

前面三个税,我们橡胶制品都做过分析了,那么就再说说物业税。不过,这个物业税和物业公司没啥关系,其实就是大家一直热议的房地产税,为了叙述的方便,我们在下文中将所谓的物业税改为公众认知度更高的房地产税。

收房地产税能不能降房价呢?我认为要具体情况具体分析,不能一概而论,这是一个成本的问题。

很多人说收房地产税不能降房价,同时会举上海和重庆的例子,可是上海和重庆的房地产税要么针对新购房产,要么属于“豪宅税”,对于此前的普通存量房毫无触动,这是哪门子的房地产税?最多只是个半成品,当然对抑制房价起不了什么作用。

换言之,未来如果大范围推动房地产税,如果不触动存量房,或者累进税率过低,确实无法让房价平稳,在经济上升周期仍有可能跳涨。这是已经被反复证明的事实。

还有另外一种情况,则可能终结房子作为投资品的情况,或者至少不让房子作为过度投机品。那就是,在大幅度压缩交易环节税费的前提下(请注意这个前提,我一向反对个人总税负的上升),对普通业主持有的房子免征一套或者两套房子的房地产税,具体情况可以通过公开透明的渠道来予以讨论和确认,然后走相关流程,也可以由各省自行决定。

然后对个人持有的第三套(包括第三套)及以上的房子征收税率较高的房地产税,这些所征收的税要通过透明公开的渠道回流到相关片区,即所交的房地产税要完全用于片区的教育、医疗等公共领域。

以隔壁老李为例,他交的税越多,他所在片区的教育投入就越多,他的孩子所享受的教育质量就越高,他的老妈所享受的医疗服务就越好。那么,只要能负担得起,他还是愿意负担的,因为好处显而易见。

因此,某些人不要老想着征房地产税,而是要想想:如果只是拔毛,而不让鹅感到心甘情愿,那么鹅一定会咬人的。

非常重要的一点是,对个人持有的第三套(包括第三套)以及以上的房子不但要征收税率较高的房地产税,而且这个税率一定要是累进制的,比如第三套房是1%,那么第四套房就是2%,第五套房可以是3%……只要你扛得住,你就把房子都扛着吧。

比如我有第二套房和隔壁老李的第五套房都在同一个小区,同一个户型,差不多的楼层。房子价值600万,假定第五套房的房地产税税率为3%,老李一年要交税18万,每月交税1.5万,但是房子每月的正常租金大概是0.7万元。我的第二套房免征税,可以按0.7万元出租,老李可能按1.5万+0.7万即2.2万元出租吗?不可能。最终的结果就是,老李拿着这套房在手里是每月亏本的,然后被迫把它卖掉。

有人会问,真有按累进税率收的吗?有,英国、韩国就是这么干的。税率会到3%吗?会,美国某些州已经达到了3%,韩国最高甚至达7%。

还有一个问题,各路人马吵了很久:土地不是我的,只是租了70年,政府凭什么收我们的房地产税?

这个,我只能说:你要相信领导,一定会给你一个说法,服也得交,不服也得交,在这里读懂中国。




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